Grupa Oto:     Bolesławiec Brzeg Dzierzoniów Głogów Góra Śl. Jawor Jelenia Góra Kamienna Góra Kłodzko Legnica Lubań Lubin Lwówek Milicz Nowogrodziec Nysa Oława Oleśnica Paczków Polkowice
Środa Śl. Strzelin Świdnica Trzebnica Wałbrzych WielkaWyspa Wołów Wrocław Powiat Wrocławski Ząbkowice Śl. Zgorzelec Ziębice Złotoryja Nieruchomości Ogłoszenia Dobre Miejsca Dolny Śląsk

Wrocław
Oczekiwanie, aż bańka pęknie. Co dalej z rynkiem nieruchomości?

     autor:
Share on Facebook   Share on Google+   Tweet about this on Twitter   Share on LinkedIn  
Pierwsza od dziewięciu lat podwyżka stóp procentowych nie zmienia sytuacji na rynku mieszkaniowym. Jeśli jednak jest zapowiedzią cyklu podwyżek, to za kilkanaście miesięcy kredyty hipoteczne mogą zauważalnie zdrożeć. Wraz ze wzrostem wysokości rat, spadnie zdolność kredytowa planujących zakup mieszkania. Czy w związku z tym ceny nieruchomości zatrzymają się, a może wręcz spadną? Skończy się bańka spekulacyjna na tym rynku. Jak rysuje się przyszłość zainteresowanych własnym M lub dobrą lokata kapitału?
Oczekiwanie, aż bańka pęknie. Co dalej z rynkiem nieruchomości?

Oczekiwanie, aż bańka pęknie. Co dalej z rynkiem nieruchomości?
kliknij na zdjęcie, aby powiększyć.Oczekiwanie, aż bańka pęknie. Co dalej z rynkiem nieruchomości?
kliknij na zdjęcie, aby powiększyć.Oczekiwanie, aż bańka pęknie. Co dalej z rynkiem nieruchomości?
kliknij na zdjęcie, aby powiększyć.

Na nieustannie rosnące ceny nieruchomości z zaniepokojeniem patrzą przede wszystkim osoby, które chcą zamieszkać we własnym M. Perspektywa wymarzonego mieszkania oddala się, albo wraz z pęczniejącymi cenami kurczą się marzenia i metraż, na który się ostatecznie decydują.

Dlaczego jest tak drogo?

Wzrost cen na rynku nieruchomości wynika z dużego popytu. Stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego były i – mimo podwyżki – wciąż są niskie. A to one mają istotny wpływ na rynkową cenę pieniądza, czyli wskaźnik WIBOR. To stawka, według której banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze i jednocześnie parametr decydujący o wysokości oprocentowania kredytów hipotecznych.

Bardzo niski WIBOR powoduje, że banki mają dużo taniego pieniądza i nie są zainteresowane pozyskiwaniem go od klientów. Dlatego nie oferują atrakcyjnego oprocentowania lokat, można wręcz odnieść wrażenie, że zniechęcają klientów do ich zakładania. Wbrew pozorom Polaków posiadających duże oszczędności nie brakuje. Skoro lokaty nie chronią ich kapitału nawet przed inflacją, nie mówiąc już o powiększaniu go, szukają możliwości bezpiecznego lokowania go poza sektorem bankowym. Atrakcyjne przestały być nawet obligacje Skarbu Państwa. Inwestowanie na giełdzie czy tym bardziej na rynku walutowym obarczone jest ryzykiem, którego nie wszyscy gotowi są się podjąć.

Nieruchomości uchodzą natomiast za dobrą lokatę kapitału, szczególnie w perspektywie długoterminowej. Inwestorzy liczą na to, że już za kilka, albo kilkanaście czy parędziesiąt, sprzedadzą lokal ze sporym zyskiem, a przez ten czas będzie on przynosił regularne dochody z najmu. Stałą tendencję wzrostową na rynku dostrzegli też wielcy gracze – duzi inwestorzy w tym fundusze inwestycyjne – i rozpoczęli zakupy. Taki gracz kupuje jednorazowo po kilkadziesiąt lokali. Gdy jest ich kilku czy kilkunastu, zapewniają na rynku olbrzymi popyt.

- Wzrost cen nie wynika tylko i wyłącznie z dużego popytu. Radykalnie rosną koszty deweloperów – wyjaśnia Marcin Olszewski, Dyrektor Zarządzający z Republiki Wnętrz, doświadczonego dewelopera, który ma za sobą wiele z powodzeniem zrealizowanych inwestycji. - Niektóre materiały budowlane zdrożały o ponad 50 procent. Koszty robocizny również szybko idą w górę. Przede wszystkim jednak na kwoty, które muszą zapłacić kupujący mieszkania, wpływ ma bardzo ograniczony podaż terenów inwestycyjnych. Po prostu brakuje działek z infrastrukturą, dobrze zlokalizowanych, a przede wszystkim posiadających plany zagospodarowania przestrzennego.

 Winne są ograniczenia

Mówiąc w uproszczeniu, wielomilionowy koszt zakupu działki jest dzielony przez liczbę metrów kwadratowych mieszkań i istotnie winduję ich cenę, którą zapłacić musi klient. Działek, na których można budować, jest coraz mniej, zainteresowanie jest duże, więc ich ceny rosną bardzo szybko. Do tego dochodzi czas, a czas to pieniądz. Deweloperzy skarżą się na długotrwałość procedur. Od rozpoczęcia procesu inwestycyjnego do wbicia łopaty w ziemię mijają niekiedy trzy lata. W przypadku, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, bywa, że znacznie dłużej.

Tak więc od zakupu działki po sprzedaż mieszkań i przeniesienia praw własności, mija pięć, sześć lub więcej lat. W tym czasie deweloper kupować musi kolejne działki, aby mógł kontynuować swoją działalność. Posiłkując się kredytami na ich zakup, pokrywa ich koszty, które odbijają się w ostatecznej cenie za metr mieszkania. Jedynym jasnym punktem w tym mechanizmie było to, że dotąd te kredyty nie były drogie.

- Skrócenie procesu inwestycyjnego bez wątpienia korzystanie wpłynęłoby na ceny nieruchomości – komentuje Marcin Olszewski z Republiki Wnętrz. - Niewiele osób zwraca również uwagę na to, że to nie gmina, a deweloper musi wybudować drogi dojazdowe, ponosi koszty doprowadzenia instalacji kanalizacyjnych, wodociągowych, elektrycznych – dostawcy tych usług nie partycypują w kosztach. To wszystko musi mieć odzwierciedlenie w ostatecznej cenie.

Te wszystkie czynniki nakładają się na ogromny głód mieszkaniowy. W Polsce brakuje 640 tys. mieszkań. Tyle gospodarstw domowych nie mieszka samodzielnie. Nie oznacza to oczywiście, że kilkaset tysięcy mieszkań natychmiast znalazłoby nabywców. Część z nich nie ma własnego lokum, bo zwyczajnie ich na nie nie stać. Jednak przy tak wielkiej liczbie rodzin mieszkających z teściami i rodzicami, dziadkami oraz singli, którzy mieliby ochotę się usamodzielnić, trudno mówić o tym, abyśmy doczekali zapaści na rynku nieruchomości. Nie zabraknie również chętnych na wynajmowanie lokali – jedni robią to z wyboru, bo odpowiada im tymczasowe rozwiązanie, spora część z konieczności, bo nie ma wkładu własnego i zdolności kredytowej na zakup. To z kolei gwarantuje zyski inwestorom kupującym mieszkania pod wynajem.

O ile zdrożeją kredyty?

Podwyżka stóp procentowych spowodowała, że WIBOR 3M, który długi czas trzymał się na poziomie 0,21%, wzrósł do 0,68%, a WIBOR 6M z 0,25% do 0,84%. Na oprocentowanie kredytu najczęściej składa się właśnie WIBOR trzy- lub sześciomiesięczny plus marża banku. Wysokość raty jest więc zmienna – zależy od wahań WIBOR-u. Jak często aktualizowane jest oprocentowanie, zależy od umowy z bankiem. Niektóre robią to co kwartał, zatem wysokość raty zmienia cztery razy do roku niezależnie od tego, jak dynamiczna sytuacja jest na WIBOR-ze.

Gdy kredytobiorcy będą mieć zaktualizowaną wysokość rat, dowiedzą się, że przyjdzie im płacić od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie więcej.

W przypadku kredytu zaciągniętego ponad rok temu na 350 tys. zł, z marżą banku na poziomie 2,5%, dotychczasowe oprocentowanie wynosiło 2,71% (wg WIBOR-u 3M). Wysokość raty: 1 473 zł. Po zmianie WIBOR-u, oprocentowanie wzrosło lub wzrośnie do 3,18%, a rata do 1 560 zł. Kredytobiorca będzie musiał płacić o 83 zł miesięcznie więcej. Taka podwyżka z pewnością nie zmniejszy kolejki chętnych po kredyty i po mieszkania.

Gdyby jednak WIBOR 3M urósł do 2% (po serii podwyżek stóp procentowych), a w związku z tym oprocentowanie kredytu do 4,5%, to można już przewidywać, że coraz większa liczba chętnych nie będzie miała zdolności kredytowej. Rata w wysokości 1 820 zł jest już o blisko 350 zł wyższa od obecnej. Wielu obecnych kredytobiorców poczuje w swoich budżetach wzrost obciążenia. Tym bardziej, że drożeje energia, a zatem za ciepłą wodę, ogrzewanie i prąd płacą miesięcznie coraz więcej. Warto też zwrócić uwagę, że choć na WIBOR największy wpływ ma wysokość stóp NBP, to jednak w przeszłości rósł on szybciej (lub wolniej) niż stopy. Sytuacja na rynku również ma tu spory wpływ.

Zmniejszenie się kolejki po kredyty to jedno, ale również spadnie atrakcyjność kupowania mieszkań pod wynajem na kredyt. Wzrost wysokości rat powoduje spadek comiesięcznego zysku, bo też czynszu najemcom nie można podnosić bez końca, znajdą w końcu tańsze mieszkanie. Nie dotyczy to nabywców stanowiących większość, którzy kupują mieszkania za gotówkę.

Czy zmiany stóp procentowych wpłyną na rynek nieruchomości? Może bańka pęknie i stanieją one ku uciesze wielu marzących o własnych czterech kątach?

- Trudno mówić o bańce na rynku nieruchomości. Nie zawsze wzrost cen oznacza bańkę. One rosną, bo są odzwierciedleniem wyższych realnych kosztów – tłumaczy Marcin Olszewski z Republiki Wnętrz. - Z całą pewnością na przestrzeni najbliższych lat, a już na pewno dekad, będziemy mieć do czynienia z wahaniami cen, może ich wzrost się zatrzyma na pewien czas, może spowolni, nie można też wykluczyć chwilowego niewielkiego spadku. Jednak w sytuacji, kiedy brakuje 600 tysięcy mieszkań, trudno sobie wyobrazić scenariusz, w którym nieruchomości tanieją tak, jak np. akcje na giełdzie w czasie bessy. To zupełnie inny rynek. Skoro nie ma bańki, to nie ma co pękać.

Mieszkanie da zarobić?

Z wysokimi cenami nieruchomościami musimy się oswoić. I tak są sporo tańsze niż w miastach zachodnioeuropejskich, ale też możliwości finansowe wielu z nas są dalekie od tamtejszych mieszkańców. Niezależnie od decyzji Rady Polityki Pieniężnej, wciąż pozostaną atrakcyjną lokatą kapitału dla inwestorów. Fundusze inwestycyjne (często są to fundusze emerytalne) traktują nieruchomości jako inwestycję długoterminową. Nie należy się spodziewać, że w bliskiej przyszłości zaczną je sprzedawać i na rynku pojawią się setki ofert, co wpłynie na spadek cen. Mieszkania zakupione przez inwestorów są „zamrożone”, nowych przybywa w takim tempie, jakie jest możliwe, czyli wolniej niż rośnie zainteresowanie.

- Rynek sprzyja inwestorom, którzy w długiej perspektywie liczą na wysoką stopę zwrotu z inwestycji. Paradoksalnie, zyskują na tym obecni klienci indywidualni, bo za kilka czy kilkanaście lat w przypadku przeprowadzki czy chęci zmiany mieszkania na większe, to kupione dziś sprzedadzą z godziwym zyskiem, co pozwoli im sfinansować wkład własny na nowe lokum – zauważa Marcin Olszewski ekspert Republiki Wnętrz. - Poza tym, kupując mieszkanie dla siebie, można poszukiwać bardziej kameralnych lokalizacji lub mniej standardowych lokali. Inwestorzy patrzą na to, czy nieruchomość jest łatwozbywalna. Kupując dla siebie, musimy się oczywiście liczyć z ograniczeniami związanymi ze zdolnością kredytową, ale też kierować się komfortem życia w kupionym M, a nie tylko stopą zwrotu z inwestycji.


mk



Dzisiaj
Niedziela 28 listopada 2021
Imieniny
Jakuba, Stefana, Romy

tel. 660 725 808
tel. 512 745 851
reklama@otomedia.pl
Ogłoszenia nieruchomości


otoolesnica.pl © 2007 - 2021 Otomedia sp. z o.o.
Redakcja  |   Reklama  |   Otomedia.pl